Eine steuerlich unbewohnbare Immobilie ist ein Objekt, das aufgrund von strukturellen Schäden oder einem Schadensereignis, das eine Nutzung unmöglich macht, nicht bewohnt werden kann. Diese Einstufung berechtigt zu einer Grundsteuererleichterung, jedoch verlangt die Verwaltung präzise Nachweise und strenge Formalitäten, die seit den jüngsten regulatorischen Entwicklungen verstärkt wurden.
Obligatorische Präfekturverfügung seit 2025: Was sich für den Nachweis der Unbewohnbarkeit ändert
Bis vor kurzem reichte in vielen Fällen eine einfache Feststellung eines Immobiliengutachters aus, um den Zustand einer Wohnung zu dokumentieren. Die regulatorische Entwicklung von 2025 hat diese Situation geändert, indem sie eine obligatorische Präfekturverfügung vorschreibt, um eine Wohnung im Falle einer längeren Leerstandszeit als unbewohnbar zu qualifizieren.
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Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Kriterien im gesamten Gebiet zu harmonisieren. Vor dieser Änderung wendeten die Departementskommissionen unterschiedliche Bewertungsraster an, was zu Ungleichheiten zwischen den Eigentümern je nach ihrem Departement führte. Die Präfekturverfügung formalisiert die Entscheidung einer öffentlichen Behörde und ist nun das zentrale Dokument in jedem an die Steuerbehörden gerichteten Dossier.
Um diese Verfügung zu erhalten, erfolgt die Anfrage über die Gemeinde oder die Präfektur, die eine Inspektion der Wohnung anordnet. Der Inspektionsbericht bewertet die Struktur des Gebäudes, die Versorgungsnetze (Wasser, Strom, Abwasser) und die sanitären Bedingungen. Ein Eigentümer, der die Schritte im Falle einer unbewohnbaren Wohnung verstehen möchte, sollte diesen administrativen Schritt als Ausgangspunkt einbeziehen, bevor er weitere Nachweise sammelt.
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Ein solides steuerliches Dossier erstellen: die Unterlagen, die der Kontrolle standhalten
Seit Anfang 2026 haben die Steuerbehörden die Anforderungen an zusätzliche Nachweise für die Erklärungen zur Unbewohnbarkeit erheblich erhöht. Die Kontrollen nehmen zu, um Betrug bei den Grundsteuerbefreiungen zu begrenzen. Ein unvollständiges oder schlecht dokumentiertes Dossier führt fast immer zu einer Ablehnung.
Die Dokumente, die vorrangig gesammelt werden sollten
- Die Präfekturverfügung, die die Unbewohnbarkeit feststellt und die rechtliche Grundlage für den Antrag auf Steuererleichterung bei der Steuerverwaltung bildet
- Ein technischer Gutachtenbericht (Statiker, anerkanntes Prüfungsbüro), der die festgestellten Mängel beschreibt: strukturelle Risse, Dachkollaps, fehlendes funktionierendes Stromnetz
- Strom- und Wasserverbrauchsnachweise, die eine vollständige Nichtnutzung der Wohnung während des betreffenden Zeitraums zeigen
- Datierte und geolokalisierte Fotografien des Zustands des Objekts, idealerweise mit Zeitstempel eines Gerichtsvollziehers
- Gegebenenfalls eine Bescheinigung der regionalen Gesundheitsbehörde (ARS), wobei seit Mitte 2025 Bescheinigungen der ARS ohne kontradiktorische Besichtigung systematisch abgelehnt werden
Kreuzgutachten mit den Stadtplanungsbehörden
Die Ablehnung von ARS-Bescheinigungen, die ohne kontradiktorische Besichtigung erstellt wurden, hat viele Eigentümer dazu veranlasst, Kreuzgutachten mit den kommunalen Stadtplanungsbehörden anzufordern. Diese doppelte Validierung stärkt die Glaubwürdigkeit des Dossiers erheblich.
Die Stadtplanungsbehörden können bestätigen, dass die Wohnung nicht den Mindeststandards für Bewohnbarkeit entspricht, die durch die departementalen Gesundheitsvorschriften festgelegt sind. Ihr technisches Gutachten, kombiniert mit der Präfekturverfügung, bildet einen Beweisstrang, der von der Steuerverwaltung schwer zu bestreiten ist.
3D-Scans und digitale Beweise: aufkommende Werkzeuge, die von den Steuerbehörden noch nicht anerkannt sind
Mehrere zertifizierte Anwendungen bieten mittlerweile 3D-Scans von Wohnungen an, die mit einem Smartphone oder Tablet durchgeführt werden können. Diese Werkzeuge ermöglichen es, das Innere eines Objekts zu modellieren, strukturelle Deformationen zu messen und visuell die Schäden zu dokumentieren, ohne dass ein Experte anwesend sein muss.
Vor Ort nutzen einige Eigentümer bereits diese digitalen Aufzeichnungen, um ihr Dossier zu ergänzen. Die in bestimmten Geräten integrierte LiDAR-Technologie erzeugt präzise, datierte und geolokalisierte Modellierungen, was ihnen einen echten dokumentarischen Wert verleiht.
Die rechtliche Grenze ist jedoch gegeben. Im Jahr 2026 erkennt die Steuerverwaltung diese Scans nicht als eigenständige Beweise an. Sie ersetzen weder die Präfekturverfügung noch den Bericht eines anerkannten Experten. Ihr Nutzen bleibt der eines Ergänzungsbeweises: Sie stärken ein bestehendes Dossier, indem sie eine detaillierte visuelle Schicht hinzufügen, die klassische Fotografien nicht bieten können.
Die Frage ihrer formalen Anerkennung entwickelt sich jedoch weiter. Mehrere Verbände von Immobiliengutachtern setzen sich dafür ein, dass zertifizierte 3D-Modellierungen in die Liste der zulässigen Unterlagen aufgenommen werden, insbesondere für Eigentümer von Immobilien in abgelegenen ländlichen Gebieten, wo die Anreise von Experten kostspielig und zeitaufwendig bleibt.
Grundsteuer und leerstehende Wohnungen: die Fristen für die Steuererleichterung
Die Steuererleichterung für Unbewohnbarkeit ist nicht automatisch. Sie muss vom Eigentümer beim zuständigen Grundsteuerzentrum beantragt werden. Der Antrag erfolgt in Form einer Streitbeschwerde, die vor dem 31. Dezember des Jahres eingereicht werden muss, das auf die Einziehung folgt.
Der Leerstand muss mindestens drei aufeinanderfolgende Monate innerhalb eines Kalenderjahres andauern, um Anspruch auf die Steuererleichterung zu haben. Diese Steuererleichterung wird anteilig für die tatsächliche Dauer der Unbewohnbarkeit ab dem ersten Tag des Monats nach Beginn des Leerstands berechnet.
Ein wichtiger Punkt: Die Unbewohnbarkeit muss unabhängig vom Willen des Eigentümers sein. Eine absichtlich leerstehende Wohnung, die auf Renovierungsarbeiten wartet, erfüllt dieses Kriterium nicht. Die Verwaltung überprüft, ob der Eigentümer die Leerstandssituation selbst verursacht oder aufrechterhalten hat.
Tendenz zu strenger Auslegung seit 2024
Die Departementskommissionen wenden zunehmend restriktive Kriterien für Unbewohnbarkeit an. Der seit 2024 beobachtete Trend ist ein Rückgang der gewährten Steuerbefreiungen, da die Verwaltung Anreize für Normen einhaltende Arbeiten bevorzugt, anstatt verlängerte Steuerbefreiungen zu gewähren.
Diese Ausrichtung zwingt die Eigentümer, die materielle Unmöglichkeit, Arbeiten durchzuführen, umfassend zu dokumentieren (disproportionale Kosten im Verhältnis zum Wert des Objekts, technische Unmöglichkeit aufgrund der Struktur). Ohne diesen Nachweis besteht die Gefahr, dass die Steuererleichterung abgelehnt oder zeitlich begrenzt wird.
Die Erklärung der Immobilien im Online-Bereich impots.gouv.fr muss zudem die tatsächliche Nutzungssituation der Wohnung genau widerspiegeln. Eine Inkonsistenz zwischen der Nutzungserklärung und dem Antrag auf Steuererleichterung löst nahezu automatisch eine eingehende Kontrolle aus. Den Status des Objekts sofort nach Feststellung der Unbewohnbarkeit zu aktualisieren, bleibt die einfachste Vorsichtsmaßnahme, um solche Komplikationen zu vermeiden.